Súhlas vlastníka nehnuteľnosti so sídlom s.r.o.: Čo musí obsahovať?

Súhlas vlastníka nie je potrebný pri každom zápise sídla, no ak sa používa, musí byť presný a formálne správny. Vysvetľujeme náležitosti, spoluvlastníctvo, BSM, osvedčenie podpisu aj elektronické podanie podľa režimu účinného od 17. augusta 2026.

Ak chcete najprv pochopiť, čo je registračná adresa a čo by mal zabezpečiť poskytovateľ, pozrite si kompletný sprievodca virtuálnym sídlom firmy.

Rýchly checklist náležitostí súhlasu

Najskôr skontrolujte vlastníka a presnú adresu. Až potom vypĺňajte dokument.

Kedy je súhlas vlastníka potrebný a kedy nie?

Súhlas potrebujete najmä vtedy, keď spoločnosť nemá vlastné vlastnícke ani dostatočné užívacie právo k adrese. Zákon pripúšťa tri alternatívy: vlastnícke právo, užívacie právo nevylučujúce sídlo alebo písomný súhlas vlastníka.

Vlastníctvo obchodného podielu ani funkcia konateľa nedáva spoločnosti právo použiť súkromnú nehnuteľnosť spoločníka. Rovnako nestačí, že má zakladateľ na adrese trvalý pobyt. Rozhoduje titul samotnej spoločnosti alebo súhlas osoby oprávnenej za vlastníka konať.

Pri rozhodovaní medzi domácou a externou adresou pomôže porovnanie sídlo firmy doma alebo virtuálne sídlo. Pri virtuálnom sídle si oddeľte dokument k adrese od poštových a registračných služieb.

Čo presne musí súhlas obsahovať?

Súhlas musí byť určitý, zrozumiteľný a použiteľný na spojenie vlastníka, spoločnosti a zapisovanej adresy. Nie všetky odporúčané údaje však zákon pomenúva ako samostatnú povinnosť.

Označenie dokumentu

Názov „Súhlas vlastníka nehnuteľnosti so zápisom sídla“ nie je zákonnou formulou, ale okamžite vysvetľuje účel listiny. Vyhnite sa názvom, ktoré hovoria iba o nájme, pošte alebo všeobecnom užívaní.

Identifikácia vlastníka

Fyzickú osobu označte menom, priezviskom a adresou pobytu. Dátum narodenia používajte len vtedy, keď je potrebný na spoľahlivé odlíšenie; rodné číslo do bežného vzoru nepatrí automaticky. Právnickú osobu označte obchodným menom, sídlom, IČO, registračným údajom a osobou, ktorá za ňu koná podľa aktuálneho výpisu.

Identifikácia spoločnosti

Pri existujúcej s.r.o. uveďte obchodné meno, právnu formu, súčasné sídlo a IČO. Pri novozakladanej spoločnosti IČO ešte nemusí existovať; použite presné navrhované obchodné meno, právnu formu a označenie zakladateľa alebo zakladateľov tak, aby sa dokument nedal zameniť s iným projektom.

Nehnuteľnosť a adresa

Zákon dovoľuje súhlas k celej nehnuteľnosti aj k jej časti. Uveďte úplnú adresu sídla v podobe používanej vo formulári obchodného registra a podľa potreby pridajte číslo listu vlastníctva, katastrálne územie, číslo bytu, vchodu, nebytového priestoru alebo inú identifikáciu.

Jednoznačný prejav vôle

Jadrom dokumentu je veta, že vlastník súhlasí so zápisom presne označenej nehnuteľnosti alebo jej časti ako sídla presne označenej spoločnosti do obchodného registra. Všeobecné „súhlasím s užívaním adresy“ nemusí bezpečne preukázať účel vyžadovaný § 2 ods. 3 Obchodného zákonníka.

Trvanie, miesto, dátum a podpis

Súhlas môže byť naviazaný na dobu určitú, neurčitú alebo na trvanie zmluvy. Ak časové obmedzenie nemá byť použité, nevymýšľajte ho. Miesto a dátum podpisu sú prakticky dôležité, hoci § 2 ods. 3 ich nevymenúva ako samostatné náležitosti. Podpis vlastníka alebo potrebnej väčšiny spoluvlastníkov musí byť úradne osvedčený.

Ako správne identifikovať spoločnosť a nehnuteľnosť?

Adresa v obchodnom registri a opis nehnuteľnosti v katastri majú odlišnú úlohu. Register potrebuje adresu sídla; údaje z katastra pomáhajú preukázať, že súhlas dáva vlastník správneho priestoru.

Pri byte alebo nebytovom priestore uveďte číslo priestoru, ak je potrebné na jeho odlíšenie. Pri rodinnom dome postačí presná adresa, no LV a katastrálne územie znižujú riziko zámeny. Pri administratívnej budove s viacerými vchodmi alebo orientačnými číslami overte, ktorému vstupu a zápisu v registri zodpovedá navrhovaná adresa.

Ak sa súhlas týka len časti nehnuteľnosti, časť opíšte zrozumiteľne. Súhlas so sídlom však sám osebe nie je nájomnou zmluvou a neoprávňuje spoločnosť automaticky prevádzkovať kanceláriu, sklad, výrobu ani prijímať klientov. Zápis sídla tiež automaticky nemení účel užívania stavby.

Pri samotnej registračnej adrese zákon o obchodnom registri nevyžaduje súhlas susedov, správcu domu ani spoločenstva vlastníkov namiesto vlastníka. Ak sa v priestore bude reálne podnikať, treba samostatne preveriť nájom, domový poriadok, stavebné a prevádzkové pravidlá.

Kto podpisuje súhlas pri spoluvlastníctve?

Pri podielovom spoluvlastníctve podpisujú osoby, ktorých podiely spolu predstavujú viac ako polovicu. Väčšina sa podľa § 2 ods. 3 Obchodného zákonníka počíta podľa veľkosti podielov, nie podľa počtu podpisujúcich ľudí.

Každý podpis osoby, ktorej podiel sa započítava do potrebnej väčšiny, musí byť úradne osvedčený. Hoci zákon nemusí vyžadovať podpis všetkých, jednomyseľný súhlas môže byť prakticky vhodný pri napätých vzťahoch alebo pri zmluve s dlhším trvaním.

Splnomocnenec môže konať za vlastníka, ak má písomné plnomocenstvo s dostatočne určitým rozsahom. Keďže samotný súhlas vyžaduje osvedčený podpis, bezpečné je vopred preveriť aj požadovanú formu plnomocenstva a oprávnenie splnomocnenca; všeobecná plná moc bez vzťahu k nehnuteľnosti nemusí byť presvedčivá.

Ako postupovať pri nehnuteľnosti v BSM?

BSM nie je podielové spoluvlastníctvo, preto sa pri ňom nepočíta väčšina podľa percent. Podľa § 145 Občianskeho zákonníka môže bežné veci týkajúce sa spoločného majetku vybavovať každý manžel, kým pri ostatných veciach je potrebný súhlas oboch.

Neexistuje bezpečný univerzálny záver, že zápis sídla tretej spoločnosti je v každej domácnosti bežnou vecou alebo že vždy ide o nebežnú vec. Záleží na trvaní, rozsahu užívania, odplatnosti, podnikateľskej prevádzke, zmluvných dôsledkoch a konkrétnom majetku.

Bezpečný praktický postup je preto:

• overiť, či nehnuteľnosť skutočne patrí do BSM a ako je zapísaná v katastri,

• dať súhlas podpísať obom manželom a osvedčiť oba podpisy,

• v texte uviesť, že konajú ako bezpodieloví spoluvlastníci,

• pri nejasnom alebo spornom stave vyžiadať individuálne právne posúdenie.

Ak jeden z manželov nadobudol nehnuteľnosť pred manželstvom, dedením alebo darom a ide o jeho výlučné vlastníctvo, režim BSM sa nemusí uplatniť. Rozhodujúci je právny titul a aktuálny katastrálny stav, nie iba rodinný stav podpisujúcej osoby.

Stačí nájomná zmluva namiesto súhlasu vlastníka?

Áno, nájomná zmluva môže postačovať, ale nie automaticky. Musí z nej vyplývať užívacie právo spoločnosti, ktoré použitie nehnuteľnosti alebo jej časti ako sídla nevylučuje.

Dobrá zmluva identifikuje spoločnosť a priestor, výslovne povoľuje alebo aspoň jednoznačne nevylučuje zápis sídla a je účinná v čase podania. Pri podnájme treba navyše preveriť, či nájomca smie priestor podnajať a poskytnúť právo použiť adresu ako sídlo. Pri bezodplatnom užívaní musí byť rovnako jasný rozsah oprávnenia.

Ak zmluva zakazuje registráciu sídla, povoľuje priestor iba inej osobe alebo o sídle mlčí v nejasnom kontexte, samostatný súhlas vlastníka je prehľadnejší podklad. Zmluva a súhlas môžu existovať vedľa seba: zmluva rieši užívanie a služby, súhlas rieši zápis adresy.

Musí byť podpis vlastníka úradne osvedčený?

Áno. Ak sa právny titul preukazuje súhlasom, podpis vlastníka alebo podpisy spoluvlastníkov tvoriacich potrebnú väčšinu musia byť úradne osvedčené.

Na Slovensku možno pravosť podpisu osvedčiť najmä u notára alebo na matrike. Osvedčenie potvrdzuje, že konkrétna osoba listinu podpísala alebo podpis uznala za vlastný; nepotvrdzuje právnu správnosť obsahu súhlasu. Podpis spoločnosti, ktorá adresu používa, zákon pri jednostrannom súhlase vlastníka nevyžaduje.

Ak je vlastníkom právnická osoba, podpisuje štatutár podľa spôsobu konania zapísaného v príslušnom registri. Ak musia dvaja konatelia konať spoločne, nestačí podpis jedného. Pri správe cudzieho majetku podpisuje iba osoba s preukázaným oprávnením; správca bytového domu nie je automaticky zástupcom vlastníka na tento účel.

Pri dokumente podpísanom v zahraničí sa postup neurčuje iba podľa toho, že podpis vznikol mimo Slovenska. Treba preveriť štát, medzinárodnú zmluvu, typ osvedčenia a jazyk. Apostila, legalizácia alebo superlegalizácia a preklad sa posudzujú podľa konkrétneho režimu; základné pravidlá vysvetľuje Ministerstvo zahraničných vecí a európskych záležitostí SR.

Môže byť súhlas podpísaný elektronicky?

Áno, elektronický originál môže splniť aj požiadavku osvedčeného podpisu, ak je správne autorizovaný. Podľa § 40 ods. 5 Občianskeho zákonníka sa pri elektronickom úkone podpísanom kvalifikovaným elektronickým podpisom a opatrenom časovou pečiatkou osvedčenie pravosti podpisu nevyžaduje.

Rozlišujte tri situácie:

Aktuálne usmernenie Ministerstva spravodlivosti SR pri prevode listinných príloh odporúča čitateľný sken v odtieňoch sivej do PDF a následnú autorizáciu navrhovateľom. To nemení požiadavku, aby pôvodná listina obsahovala riadne osvedčený podpis vlastníka.

Zaručená konverzia vytvára dokument s rovnakými právnymi účinkami ako originál a je vhodná alebo potrebná tam, kde osobitný postup vyžaduje zachovanie právnych účinkov pôvodnej formy. Nie je však správne tvrdiť, že ju musí mať automaticky každá listinná príloha k návrhu do obchodného registra. Jej účinky a oprávnené osoby opisuje Slovensko.sk.

Ako dlho súhlas platí a môže ho vlastník odvolať?

Zákon neurčuje všeobecnú maximálnu „starobu“ súhlasu ani pravidlo troch mesiacov. Súhlas však musí byť použiteľný a právny titul musí trvať v čase podania aj počas používania adresy.

Vlastník môže súhlas udeliť na dobu určitú, neurčitú alebo ho previazať s trvaním nájmu či zmluvy o virtuálnom sídle. Možnosť odvolania a jeho účinky závisia od textu súhlasu, zmluvy a okolností. Pri ADVISON VOP pre Nitru verejne uvádzajú, že súhlas zaniká najneskôr so zánikom zmluvy; konkrétnu objednávku preto treba čítať spolu so zmluvou a aktuálnymi VOP.

Po skončení titulu má spoločnosť zabezpečiť novú adresu a podať zmenu. Nejde o okamžitý automatický výmaz firmy, no dlhodobé nesplnenie podmienok podľa § 2 ods. 3 je zákonným dôvodom na zrušenie spoločnosti súdom podľa § 68b Obchodného zákonníka.

Ako sa súhlas používa pri založení alebo zmene s.r.o.?

Pri založení novej s.r.o. súhlas preukazuje právny titul k navrhovanému sídlu. Pri existujúcej spoločnosti sa prikladá k návrhu na registráciu zmeny, ak nové právo používať adresu ako sídlo nevyplýva z katastra ani z iného dostatočného užívacieho titulu.

Návrh sa podáva elektronicky cez špecializovaný portál. Vyhláška č. 203/2026 Z. z. určuje zápisové podklady a služba OR SR pre s.r.o. označuje dokument k sídlu ako podmienečne prikladanú prílohu: netreba ho vtedy, keď právo používať sídlo vyplýva z katastra.

Súhlas rieši iba titul k adrese. Pri zmene sídla nenahrádza rozhodnutie príslušného orgánu spoločnosti, upravené úplné znenie zakladateľského dokumentu ani elektronický formulár. Podrobný postup zmeny sídla s.r.o. v roku 2026 preto treba posudzovať ako samostatný proces.

Registrový súd alebo registrátor kontroluje úplnosť, formu, zhodu údajov a dôvodné pochybnosti o pravosti podkladov. Ak registráciu odmietne pre opraviteľnú chybu, navrhovateľ môže podľa aktuálneho návodu Ministerstva spravodlivosti SR podať elektronickú námietku do 15 dní; bežná námietka je bez súdneho poplatku. Pri ďalšom odmietnutí alebo odmietnutí registrátorom platí osobitný režim kvalifikovaných námietok.

Súhlas vlastníka sa štandardne prikladá ako zápisový podklad. Keďže nie je v § 34 zákona č. 29/2026 Z. z. uvedený ako samostatný dokument zbierky dokumentov, jeho bežné priloženie samo osebe neznamená, že sa automaticky zverejní v zbierke. Napriek tomu doň nevkladajte nepotrebné osobné údaje.

Vzor súhlasu vlastníka so sídlom s.r.o.

Nástroj ADVISON

Vygenerujte si súhlas vlastníka nehnuteľnosti

Vyplňte údaje vlastníka (aj spoluvlastníkov) a nehnuteľnosti podľa listu vlastníctva. Dokument s logom ADVISON si stiahnete ako PDF.

Vlastník nehnuteľnosti

+ Pridať spoluvlastníka

Meno a priezvisko

Dátum narodeniaTrvalé bydlisko

Nehnuteľnosť (podľa listu vlastníctva)

ObecOkresKatastrálne územie

Označenie nehnuteľnosti

Súpisné č. domuParcelné č.Číslo LV

Korešpondenčná adresa (adresa sídla)

Subjekt, pre ktorý sa sídlo zriaďuje

Obchodné meno spoločnosti / SZČO

Miesto podpisuDátum

Stiahnuť súhlas (PDF)

Vzor podľa dokumentácie ADVISON. Pri podielovom spoluvlastníctve, BSM, vlastníkovi – právnickej osobe, maloletom alebo zahraničnom vlastníkovi si znenie prispôsobte.

+421 910 399 090  |  info@advison.sk  |  www.advison.sk

Súhlas vlastníka nehnuteľnosti

Vlastník nehnuteľnosti:

Meno a priezvisko: …

Dátum narodenia: …

Trvalé bydlisko: …

(ďalej len ako „Vlastník")

ako vlastník nehnuteľnosti, ktorá sa nachádza v obci …, v okrese …, v katastrálnom území: … a je zapísaná v evidencii nehnuteľností vedenej príslušným Okresným úradom, odborom katastra ako …, nachádzajúci sa v obytnom dome so súpisným č. …, postavenom na pozemku, parc. č. …, evidovanom na LV č. …, s korešpondenčnou adresou: … (ďalej len ako „Nehnuteľnosť") týmto udeľuje súhlas so zápisom Nehnuteľnosti ako sídla alebo miesta podnikania do obchodného registra, živnostenského registra, registra občianskych združení alebo inej evidencie ustanovenej osobitným zákonom pre právnickú osobu: ….

V …, dňa: 26. 8. 2026

…

(Vlastník)

(Tento dokument je vyhotovený v elektronickej podobe a je podpísaný kvalifikovaným elektronickým podpisom s kvalifikovanou časovou pečiatkou. Podľa § 40 ods. 5 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov sa osvedčenie pravosti podpisu v takom prípade nevyžaduje.)

Nasledujúci vzor je redakčná pomôcka pre jednoduchú situáciu s jedným vlastníkom. Text v hranatých zátvorkách nahraďte konkrétnymi údajmi.

Najčastejšie chyby v súhlase vlastníka

Väčšina chýb vzniká ešte pred osvedčením podpisu. Oprava po podpise znamená nový dokument a často aj nové osvedčenie.

Štyri modelové situácie

1. Jediný vlastník bytu a nová s.r.o.

Model: Majiteľ bytu poskytuje adresu spoločnosti, ktorá ešte nemá IČO. Použije sa písomný súhlas vlastníka; spoločnosť sa označí navrhovaným obchodným menom, právnou formou a zakladateľom. Podpis vlastníka sa úradne osvedčí. Skontroluje sa byt, adresa, LV a zhoda so zakladateľskou listinou. Ďalším dokumentom bude najmä zakladateľský dokument a ostatné podklady prvozápisu.

2. Rodinný dom s tromi podielmi

Model: A vlastní 1/2, B 1/3 a C 1/6. Samotný A nemá väčšinu, no A + B alebo A + C ju vytvoria. Osvedčujú sa podpisy osôb, ktorých podiely sa použijú na dosiahnutie väčšiny. Pred podpisom treba preveriť podiely a prípadnú plombu; pri dlhšom zmluvnom vzťahu môže byť rozumné získať podpis všetkých.

3. Nehnuteľnosť v BSM

Model: Byt nadobudli manželia počas manželstva a patrí do BSM. Nepoužíva sa matematika podielov. Keďže posúdenie bežnej veci závisí od okolností, bezpečný dokument podpíšu obaja manželia a oba podpisy sa osvedčia. Skontroluje sa nadobúdací titul, kataster, plánované užívanie a zmluvné trvanie.

4. Presun z domácej adresy na virtuálne sídlo

Model: Existujúca s.r.o. ukončuje používanie bytu konateľa a vyberá si virtuálne sídlo. Poskytovateľ dodá zmluvu a právny titul alebo súhlas k novej adrese podľa balíka. Spoločnosť zvlášť pripraví rozhodnutie o zmene sídla, úplné znenie zakladateľského dokumentu a elektronický návrh. Pred podaním overí presnú adresu, trvanie súhlasu, poštové splnomocnenie a to, či registračná asistencia je alebo nie je súčasťou objednávky.

Modelové situácie sú ilustračné a nepredstavujú prípady konkrétnych klientov ADVISON.

Je súhlas vlastníka pripravený na použitie?

• skontrolovaný aktuálny vlastník a prípadná plomba,

• správne spočítané podiely spoluvlastníkov,

• samostatne posúdené BSM,

• overené oprávnenie podpisujúcej osoby alebo splnomocnenca,

• spoločnosť presne identifikovaná aj bez IČO, ak ešte nebolo pridelené,

• adresa obsahuje obec, PSČ, ulicu a správne číslo,

• nehnuteľnosť alebo jej časť sa nedá zameniť,

• text výslovne povoľuje zápis sídla do obchodného registra,

• skontrolované časové obmedzenie a nadväznosť na zmluvu,

• každý potrebný podpis je úradne osvedčený,

• elektronický súbor je čitateľný a správne autorizovaný,

• pri zahraničnom dokumente je overený režim osvedčenia a prekladu,

• adresa sa zhoduje so zakladateľským dokumentom a rozhodnutím,

• adresa sa zhoduje s elektronickým formulárom,

• pripravené sú aj ostatné podklady založenia alebo zmeny.

Čo urobiť ako prvé?

FAQ

Potrebujem súhlas vlastníka pri každom zápise sídla?

Nie. Súhlas sa spravidla neprikladá, ak spoločnosť preukáže vlastnícke alebo užívacie právo, ktoré sídlo nevylučuje, alebo ak právo používať adresu ako sídlo vyplýva z katastra.

Čo musí obsahovať súhlas vlastníka so sídlom s.r.o.?

Musí byť písomný, spojiť vlastníka, spoločnosť a presnú adresu a výslovne povoliť zápis sídla do obchodného registra. Podpis vlastníka musí byť úradne osvedčený.

Musí byť podpis vlastníka úradne osvedčený?

Áno, ak sa používa písomný súhlas podľa § 2 ods. 3 Obchodného zákonníka. Osvedčenie potvrdzuje pravosť podpisu, nie správnosť textu.

Musia súhlas podpísať všetci spoluvlastníci?

Nie vždy. Stačí väčšina počítaná podľa veľkosti podielov, no osvedčené musia byť podpisy všetkých osôb, ktorých podiely túto väčšinu tvoria.

Ako sa počíta väčšina spoluvlastníkov?

Sčítajú sa ich podiely. Výsledok musí byť vyšší ako jedna polovica; presne 50 % nie je väčšina.

Kto podpisuje súhlas pri nehnuteľnosti v BSM?

Zákon rozlišuje bežné a ostatné veci, preto odpoveď závisí od okolností. Na registračný účel je bezpečné zabezpečiť podpis oboch manželov s osvedčením.

Stačí na zápis sídla nájomná zmluva?

Môže stačiť, ak preukazuje užívacie právo spoločnosti a použitie priestoru ako sídla nevylučuje. Nie každá nájomná alebo podnájomná zmluva túto podmienku spĺňa.

Potrebujem súhlas susedov alebo správcu domu?

Nie ako všeobecnú prílohu k samotnému zápisu sídla. Ďalšie súhlasy môžu vzniknúť až podľa skutočného spôsobu užívania, prevádzky alebo osobitných pravidiel domu.

Môže byť súhlas podpísaný elektronicky?

Áno. Na nahradenie úradného osvedčenia je potrebný kvalifikovaný elektronický podpis vlastníka spolu s kvalifikovanou časovou pečiatkou a technicky overiteľný elektronický originál.

Ako starý môže byť súhlas vlastníka?

Zákon neurčuje všeobecnú trojmesačnú lehotu. Dokument však musí byť aktuálny, jeho trvanie sa nesmie skončiť a musí zodpovedať vlastníckemu stavu pri podaní.

Môže vlastník súhlas neskôr odvolať?

Môže, no účinky závisia od znenia súhlasu a zmluvy. Spoločnosť musí po skončení titulu zabezpečiť novú adresu a vykonať zmenu zápisu.

Ukladá sa súhlas vlastníka do zbierky dokumentov?

Štandardne ide o zápisový podklad a § 34 zákona č. 29/2026 Z. z. ho neuvádza ako samostatný dokument zbierky. Aj tak doň vkladajte iba nevyhnutné osobné údaje.

Upozornenie: Článok poskytuje všeobecné informácie podľa právneho a produktového stavu overeného 25. augusta 2026. Nenahrádza individuálne právne, daňové ani regulačné posúdenie konkrétnej nehnuteľnosti, spoločnosti alebo dokumentu.